Dans l’Yonne, un corps de ferme compte rarement un seul bâtiment. On trouve la maison, une grange accolée au pignon, une ancienne écurie devenue atelier, un hangar couvert de plaques ondulées au fond de la cour, et parfois un fournil. Vous vendez l’ensemble, mais chaque bâtiment n’est pas traité de la même façon par les diagnostics. En Puisaye comme dans le Gâtinais icaunais, les dossiers de vente se compliquent le plus souvent à cause de ce détail : on a commandé les diagnostics sans dire quels bâtiments ils devaient couvrir.
Corps de ferme, longère, maison avec grange : faire l’inventaire des bâtiments avant de commander les diagnostics
Logement, dépendances attenantes, bâtiments séparés : pourquoi la distinction compte
Pour les diagnostics de vente d’un corps de ferme dans l’Yonne, commencez par une liste. Notez chaque bâtiment, sa position (accolé à la maison ou isolé dans la cour), sa surface approximative et ce qu’il abrite aujourd’hui. Ce classement a des conséquences concrètes. Les règles du DPE ne traitent pas de la même manière une partie non chauffée d’un bâtiment et un bâtiment indépendant. Le constat amiante d’une maison ne s’étend pas forcément de lui-même à un hangar situé à 30 mètres. Si vous vendez une maison avec grange, cette grange peut ainsi relever d’un régime différent selon qu’elle partage un mur avec le logement ou qu’elle est séparée.
Clos et couvert, chauffé ou non, usage réel : les questions que posera le diagnostiqueur
Préparez les réponses à ces questions avant la visite :
- Le bâtiment est-il clos et couvert ? Un hangar ouvert sur un côté n’est pas dans la même situation qu’une grange fermée par des portes.
- Est-il chauffé, et comment ? Un radiateur, un poêle, une cheminée à foyer ouvert ou aucun chauffage : la réponse change le traitement du bâtiment au regard du DPE.
- À quoi sert-il réellement ? Habitation, stockage, atelier, usage agricole en cours ou arrêté depuis des années.
- Quand a-t-il été construit ou modifié ? La date du permis de construire détermine plusieurs diagnostics.
DPE : quelles dépendances peuvent échapper au diagnostic, selon l’article R126-15 du Code de la construction
Le DPE s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. L’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, prévoit cependant des exceptions. Plusieurs d’entre elles concernent directement les dépendances d’un corps de ferme. Service-public.fr en reprend les principales dans sa fiche consacrée au DPE. Pour le détail du diagnostic lui-même, consultez notre page sur le diagnostic de performance énergétique.
Les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher (fournil, petite remise)
L’exemption DPE vise les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher. Un vieux fournil isolé dans la cour ou une petite remise en pierre peuvent entrer dans ce cas. Le texte parle de bâtiment indépendant : la position du bâtiment par rapport à la maison compte donc autant que sa surface. Si vous hésitez, faites valider la mesure et la qualification du bâtiment par le diagnostiqueur.
Les parties non chauffées, ou chauffées seulement par une cheminée à foyer ouvert, sans climatisation
C’est souvent l’exception qui concerne le DPE d’une grange ou d’une dépendance accolée à la maison. Elle vise les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés, ou dont le seul équipement de chauffage est une cheminée à foyer ouvert, et sans système de refroidissement. Une grange de stockage sans aucun équipement de chauffage peut en relever. Si un poêle ou un radiateur y a été installé pour en faire un atelier ou une pièce de vie, la situation change.
Les bâtiments agricoles : une exception sous conditions, à examiner au cas par cas avec le diagnostiqueur et le notaire
L’article R126-15 exempte les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, lorsque le chauffage, le refroidissement ou la production d’eau chaude destinés aux personnes qui y travaillent consomment peu d’énergie par rapport à celle nécessaire à l’activité économique. La question devient délicate pour une grange qui n’est plus exploitée depuis longtemps et qui est vendue avec la maison. Peut-on encore la considérer comme un bâtiment agricole ? Nous ne tranchons pas ce point ici. Il se règle dossier par dossier, avec le diagnostiqueur et avec votre notaire, à partir de l’usage réel du bâtiment et de ce que prévoit l’acte.
Les autres exceptions : monuments historiques classés ou inscrits, bâtiments d’habitation utilisés moins de 4 mois par an
Le même article exclut aussi les monuments historiques classés ou inscrits, ainsi que les bâtiments d’habitation destinés à être utilisés moins de 4 mois par an. Ces deux cas sont plus rares dans un corps de ferme, mais une ancienne ferme protégée au titre des monuments historiques ou une résidence secondaire occupée seulement quelques semaines par an peuvent être concernées. Munissez-vous des justificatifs.
Maison classée E, F ou G : l’audit énergétique en plus du DPE
Pour la vente d’une maison, la liste officielle des diagnostics ajoute un audit énergétique lorsque le DPE classe le logement en E, F ou G. Une longère aux murs épais, peu isolée et chauffée au fioul, peut être concernée. Anticipez-le, car ce document s’ajoute au DPE. Voir notre page audit énergétique.
Amiante, plomb, électricité, gaz : les diagnostics du bâti ancien de Puisaye et du Gâtinais
Amiante : obligatoire si le permis date d’avant le 1er juillet 1997
Pour vendre un logement dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997, le constat amiante est obligatoire. Il doit être fourni au plus tard à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique. Dans un corps de ferme, les hangars et les toitures en fibrociment soulèvent une question précise : ces bâtiments sont-ils inclus dans la mission ? Ne partez pas du principe qu’ils le sont d’office. Pour un diagnostic amiante de hangar en fibrociment, demandez que la mission indique par écrit chaque bâtiment inspecté, puis validez ce périmètre avec votre notaire. Plus de détails sur notre page diagnostic amiante.
Plomb (CREP) : les logements dont le permis de construire date d’avant 1949
Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Beaucoup de fermes de Puisaye et du Gâtinais ont été bâties bien avant cette date. Les revêtements anciens, par exemple les peintures des menuiseries, des volets et des boiseries, sont alors examinés.
Électricité et gaz : les installations de plus de 15 ans
Les diagnostics électricité et gaz sont exigés quand l’installation a plus de 15 ans. Dans un corps de ferme, l’électricité court souvent de la maison vers la grange ou l’atelier. Signalez ces extensions au diagnostiqueur : elles font partie des informations utiles pour délimiter l’installation contrôlée.
Assainissement non collectif : le contrôle du SPANC, un document à part
Hors des bourgs, beaucoup de maisons isolées, autour de Toucy ou de Saint-Fargeau par exemple, ne sont pas raccordées au tout-à-l’égout. Pour ces maisons, la liste des diagnostics de vente comprend celui de l’assainissement non collectif. Il suit toutefois un circuit différent des autres.
Un rapport de moins de 3 ans à remettre au notaire
Le vendeur remet au notaire le rapport de contrôle du SPANC (service public d’assainissement non collectif). Ce rapport doit dater de moins de 3 ans à la signature de l’acte de vente. Les conditions sont détaillées sur service-public.fr, dans les fiches diagnostic assainissement et assainissement non collectif. Si votre dernier contrôle est plus ancien, demandez-en un nouveau avant la mise en vente.
Travaux de mise en conformité : au plus tard 1 an après la vente
Si le rapport relève des non-conformités et que le vendeur n’a pas fait les travaux, l’acquéreur doit les réaliser au plus tard 1 an après la signature de l’acte de vente. Pour une vente d’assainissement non collectif en Puisaye, ce point se discute souvent au moment de la négociation du prix. Mieux vaut connaître le contenu du rapport avant les premières visites.
Le diagnostiqueur ne fait pas ce contrôle : à qui s’adresser
Le contrôle est réalisé par le SPANC, pas par le diagnostiqueur immobilier. Votre mairie vous indiquera quel service est compétent pour votre commune et comment demander le contrôle.
ERP, termites, mérule, bruit : vérifier la situation de votre commune
L’état des risques
L’état des risques (ERP) fait partie de la liste officielle des diagnostics de vente. Il informe l’acquéreur des risques auxquels le bien est exposé : risques naturels, miniers et technologiques, sismicité, radon, pollution des sols. Son contenu dépend donc de la situation de votre commune.
Zones termites et mérule, bruit aérien : consulter les arrêtés en vigueur
Le diagnostic termites n’est exigé que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. L’acte de vente doit aussi indiquer si le bien se trouve dans une zone exposée à la mérule, elle aussi délimitée par arrêté préfectoral. Ces zonages peuvent évoluer. Avant de conclure qu’un diagnostic n’est pas nécessaire, vérifiez les arrêtés en vigueur auprès de la préfecture de l’Yonne et de votre mairie. Si une grange a des poutres anciennes ou des murs humides, signalez-le quoi qu’il en soit. Enfin, un diagnostic bruit n’est demandé que si le bien est situé dans une zone de bruit autour d’un aérodrome.
Préparer la vente : la check-list à partager avec le diagnostiqueur et le notaire
Les documents à rassembler : permis, plans, surfaces, usage de chaque bâtiment, rapport SPANC
- Le permis de construire, ou à défaut tout document qui date la construction de chaque bâtiment.
- Les plans ou un croquis de la propriété, avec les surfaces approximatives.
- Pour chaque dépendance, l’usage actuel, le mode de chauffage éventuel et le fait qu’elle soit fermée ou non.
- Les factures de travaux récents : toiture, électricité, chauffage.
- Le rapport de contrôle du SPANC, s’il date de moins de 3 ans.
Faire définir par écrit le périmètre de chaque mission
Pour chaque diagnostic, demandez un périmètre écrit. Il doit préciser les bâtiments inclus, les bâtiments exclus et la raison de chaque exclusion (surface, absence de chauffage, usage). Transmettez ce document à votre notaire avant la promesse. S’il estime qu’une dépendance doit être couverte, vous le saurez à temps pour compléter la mission, et non la veille de la signature.
FAQ
Faut-il faire un DPE pour la grange vendue avec la maison ?
Cela dépend de la grange. L’article R126-15 exclut notamment les parties non chauffées (ou chauffées seulement par une cheminée à foyer ouvert, sans climatisation) et les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher. Pour une grange qui n’est plus exploitée, l’exception agricole s’examine au cas par cas avec le diagnostiqueur et le notaire.
Le diagnostic amiante couvre-t-il le hangar ou la grange d’un corps de ferme ?
Ne le supposez pas. Le constat amiante est obligatoire pour un logement dont le permis date d’avant le 1er juillet 1997. Pour les dépendances, et en particulier les toitures en fibrociment, faites préciser par écrit dans la mission les bâtiments inspectés, et validez ce périmètre avec votre notaire.
Qui réalise le contrôle de l’assainissement individuel quand on vend une maison en Puisaye ?
C’est le SPANC, le service public d’assainissement non collectif, et non le diagnostiqueur immobilier. Le rapport doit dater de moins de 3 ans à la signature de l’acte de vente (source). Votre mairie vous indiquera quel service contacter.
Avant de fixer une date d’intervention, faites définir le périmètre des diagnostics. Demandez un devis pour votre corps de ferme : listez-nous vos bâtiments (maison, grange, hangar), leurs surfaces approximatives et la date du permis de construire. Nous définissons avec vous le périmètre exact de chaque diagnostic avant l’intervention.