Un propriétaire de Vigneux-sur-Seine met en vente sa maison classée E au DPE. Son notaire lui réclame un audit énergétique, en plus du diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, c’est la loi. Et beaucoup de vendeurs en Essonne, dans l’Yonne ou à Paris découvrent cette obligation au moment où ils pensaient avoir bouclé leur dossier.
Voici qui est concerné, ce que l’audit contient concrètement, et comment éviter les mauvaises surprises le jour de la signature.
L’audit énergétique n’est pas un DPE amélioré
Le DPE attribue une note de A à G. L’audit énergétique, lui, va beaucoup plus loin : il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement. Le premier vise directement la classe B. Le second procède par étapes, avec des paliers intermédiaires réalistes.
Pour chaque scénario, l’audit détaille :
- L’état actuel du bâti — isolation, chauffage, ventilation, menuiseries
- Les travaux recommandés, avec une estimation des coûts poste par poste
- Les gains de performance attendus (nouvelle classe DPE visée)
- Les aides financières mobilisables : MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie, éco-PTZ
- L’impact estimé sur la facture énergétique annuelle
Le DPE informe. L’audit oriente. Les deux sont obligatoires et complémentaires — l’un ne remplace jamais l’autre.
Trois dates à retenir pour savoir si vous êtes concerné
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré l’obligation d’audit énergétique réglementaire par paliers progressifs.
Depuis le 1er avril 2023 : classes F et G
Toute vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G au DPE doit inclure un audit énergétique. Ce sont les logements qualifiés de « passoires thermiques » — environ 5,2 millions de résidences principales en France, selon les données de l’ADEME. En Île-de-France, les communes de première et deuxième couronnes sont particulièrement touchées : pavillons d’après-guerre, maisons des années 1960 à isolation sommaire.
Depuis le 1er janvier 2025 : classe E
L’obligation s’étend désormais aux logements classés E. C’est un élargissement massif. En Essonne, les pavillons des années 1970-1985 — très courants à Vigneux-sur-Seine, Draveil, Juvisy-sur-Orge ou Savigny-sur-Orge — tombent souvent dans cette catégorie. Même constat dans l’Yonne, où le parc ancien d’Auxerre, Sens ou Joigny affiche régulièrement des classes E ou F.
1er janvier 2034 : classe D
Dernière étape prévue par la loi. Les logements classés D rejoindront le dispositif. À cette date, seuls les biens notés A, B ou C seront dispensés d’audit énergétique à la vente.
Le détail du calendrier et les textes applicables sont consultables sur service-public.fr.
Maison, appartement, immeuble : qui est vraiment concerné
L’audit énergétique obligatoire ne vise pas tous les biens immobiliers. Deux conditions cumulatives doivent être réunies.
Condition 1 : il s’agit d’une vente
L’audit est exigé uniquement dans le cadre d’une mise en vente. Pour la location, d’autres mécanismes existent — notamment l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques (classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, classe F à partir de 2028). Mais l’audit énergétique, lui, n’est pas requis pour un bail.
Condition 2 : le bien est une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété
C’est le point qui surprend le plus de propriétaires. Les appartements en copropriété ne sont pas soumis à l’audit énergétique obligatoire, quelle que soit leur classe. Un studio classé G dans le 18e arrondissement de Paris ? Le DPE suffit. Un pavillon classé E à Athis-Mons ? L’audit est obligatoire.
La logique du législateur : dans une copropriété, les travaux de rénovation énergétique relèvent de décisions collectives. L’audit individuel n’aurait pas le même effet levier que sur une maison où le propriétaire décide seul.
Cas particulier : l’immeuble de rapport
Vous possédez un petit immeuble en totalité et vous le vendez en bloc ? Si sa classe énergétique entre dans le calendrier (E, F ou G aujourd’hui), l’audit est obligatoire. Cette situation est fréquente dans l’Yonne, où des investisseurs détiennent des immeubles de 2 à 6 logements à Auxerre ou Sens.
Ce que le notaire vérifie — et quand le fournir
Dès la première visite, pas au compromis
L’audit doit être présenté à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien. Pas au moment du compromis, pas lors de la signature chez le notaire — dès la visite. C’est ce que précise l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation. Le document est ensuite annexé à la promesse ou au compromis de vente.
En pratique, les acquéreurs en Île-de-France sont de plus en plus informés. Un dossier de diagnostics complet, audit inclus, rassure et accélère la prise de décision.
Validité : 5 ans
L’audit énergétique est valable 5 ans à compter de sa date de réalisation. Si vous avez fait réaliser un audit en 2023 pour une vente qui n’a pas abouti, il reste utilisable jusqu’en 2028 — à condition que le DPE associé soit toujours en cours de validité.
Qui peut le réaliser
L’audit doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié ou, dans certains cas, par un architecte inscrit à l’ordre des architectes. Le professionnel engage sa responsabilité civile professionnelle sur les scénarios proposés et les estimations de coûts.
Coût, délais et organisation pratique
Le prix d’un audit énergétique réglementaire n’est pas plafonné par la loi. Il dépend de la surface du bien, de la complexité du bâti et de la zone géographique. Pour une maison individuelle en Île-de-France, les tarifs se situent généralement entre 500 € et 1 000 €.
C’est un coût supplémentaire, mais c’est aussi un argument de vente. Un acquéreur qui reçoit un audit bien construit, avec des scénarios de travaux détaillés et des aides chiffrées, prend sa décision plus sereinement qu’avec un simple DPE affichant une lettre orange.
Chez Confia Diag, diagnostiqueur certifié en Île-de-France, nous réalisons l’audit énergétique en même temps que vos autres diagnostics obligatoires — amiante, plomb, électricité, gaz, mesurage loi Carrez. Un seul déplacement, un seul interlocuteur, un dossier complet remis sous 48 h. Nous intervenons dans toute l’Essonne depuis notre base de Vigneux-sur-Seine (91), dans l’Yonne (Auxerre, Sens, Joigny), à Paris et en Île-de-France.
Le bon réflexe : anticiper
Trop de vendeurs attendent que le notaire réclame les documents pour lancer les diagnostics. Le problème : l’audit demande une visite technique approfondie, une analyse et la rédaction de scénarios chiffrés. Comptez 1 à 2 semaines entre la prise de rendez-vous et la remise du rapport. En période de forte activité (mars à juin), les délais peuvent s’allonger.
Si votre DPE affiche une classe E, F ou G, vous savez déjà que l’audit sera requis. Faites-le réaliser avant de publier votre annonce. Vous gagnerez du temps sur chaque visite et éviterez de retarder une offre d’achat.
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Questions fréquentes
Mon appartement est classé F. Dois-je fournir un audit énergétique pour le vendre ?
Non. L’audit énergétique réglementaire concerne uniquement les maisons individuelles et les immeubles détenus en monopropriété. Pour un appartement en copropriété, seul le DPE est exigé à la vente, quelle que soit la classe énergétique du logement.
L’audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non, ce sont deux documents distincts. Le DPE classe le logement de A à G et reste obligatoire pour toute vente ou location. L’audit énergétique s’y ajoute pour les biens concernés : il propose des scénarios de rénovation chiffrés avec estimation des coûts et des aides. Les deux doivent figurer au dossier de diagnostics techniques.
Que se passe-t-il si je vends sans audit alors que mon bien est concerné ?
L’absence d’audit ne rend pas la vente nulle, mais elle expose le vendeur à des recours. L’acquéreur peut invoquer un défaut d’information et demander une réduction du prix de vente, voire engager la responsabilité du vendeur. Le notaire, de son côté, refusera généralement de signer sans un dossier complet.