État des DPE à Paris : chiffres clés et analyse 2026
Paris compte 1 399 122 logements, dont 1 125 473 résidences principales, 136 693 résidences secondaires et 136 957 logements vacants (Source : INSEE RP2022). Capitale dense, bâtie en grande partie entre 1860 et 1914, la ville présente un profil énergétique singulier : 25,3 % de ses résidences principales sont classées F ou G, soit environ 281 600 passoires thermiques (Source : ONRE/SDES, janvier 2025). Ce taux est le double de la moyenne nationale (12,7 %) et nettement supérieur à la moyenne francilienne (17,4 %).
Pour les propriétaires, bailleurs et acquéreurs parisiens, comprendre l’état du parc énergétique est devenu indispensable. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les échéances suivantes — F en 2028, E en 2034 — concerneront des centaines de milliers de logements supplémentaires dans la capitale. Cet article propose une analyse complète, fondée sur les données officielles de l’INSEE, de l’ONRE et du SDES, complétées par les observations terrain de Confia Diag, diagnostiqueur immobilier certifié à Paris.
Paris, championne des passoires thermiques : pourquoi un tel taux ?
Avec 25,3 % de résidences principales classées F ou G (Source : ONRE/SDES, janvier 2025), Paris se situe parmi les départements les plus touchés de France. Ce chiffre est à mettre en perspective :
| Territoire | % de résidences principales F+G | Source |
|---|---|---|
| Paris (75) | 25,3 % | ONRE/SDES, janvier 2025 |
| Île-de-France (moyenne régionale) | 17,4 % | ONRE/SDES, janvier 2025 |
| France métropolitaine (moyenne nationale) | 12,7 % | ONRE/SDES, janvier 2025 |
L’écart est considérable : Paris affiche un taux de passoires thermiques deux fois supérieur à la moyenne nationale. Trois facteurs structurels expliquent cette situation exceptionnelle.
Un bâti haussmannien omniprésent (1860-1914)
La majorité du parc parisien date du Second Empire à la Première Guerre mondiale. Ces immeubles, emblématiques de la capitale, présentent des caractéristiques thermiques défavorables : murs en pierre de taille de 40 à 60 cm sans isolation, fenêtres à simple vitrage classées au patrimoine (remplacement complexe), chauffage individuel au gaz (fortement pénalisé par la méthode DPE 2021) et hauteurs sous plafond élevées (2,80 m à 3,50 m) augmentant le volume à chauffer.
Un parc d’après-guerre peu performant (1950-1975)
Les immeubles en béton construits avant la première réglementation thermique de 1974 (13e, 19e, 20e arrondissements notamment) cumulent ponts thermiques, vitrages simples et systèmes de chauffage vieillissants.
Des contraintes patrimoniales qui freinent la rénovation
Le statut de site patrimonial remarquable (SPR) de Paris interdit ou encadre fortement l’isolation thermique par l’extérieur (ITE), la solution la plus efficace. Cette contrainte limite considérablement les possibilités de rénovation et maintient le parc dans des classes énergétiques basses.
Le parc parisien en chiffres : une radiographie complète
Les données officielles permettent de dresser un portrait précis du parc de logements parisien et de son état énergétique.
| Catégorie | Nombre de logements | Part du parc total |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 125 473 | 80,4 % |
| Résidences secondaires et logements occasionnels | 136 693 | 9,8 % |
| Logements vacants | 136 957 | 9,8 % |
| Total | 1 399 122 | 100 % |
Source : INSEE, Recensement de la population 2022 (insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=DEP-75)
Passoires thermiques : les données officielles
Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) et le Service des données et études statistiques (SDES), au 1er janvier 2025, 281 600 résidences principales parisiennes sont classées F ou G, soit 25,3 % du parc de résidences principales (Source : ONRE/SDES, janvier 2025).
Une étude antérieure de l’INSEE, publiée en 2022 sur des données 2018, avait estimé le nombre de résidences principales classées F ou G à Paris à 326 000, et le nombre de logements classés E, F ou G à 567 000, soit 54 % du parc (Source : INSEE, étude 2022, données 2018 — insee.fr/fr/statistiques/6458354). La baisse apparente entre 2018 et 2025 (de 326 000 à 281 600) peut s’expliquer par les rénovations réalisées, les changements méthodologiques du DPE en 2021, et les différences de périmètre statistique entre les deux études.
Les arrondissements les plus touchés : une géographie des inégalités énergétiques
La performance énergétique varie sensiblement d’un arrondissement à l’autre, en fonction de l’âge du bâti et des typologies de construction dominantes. Les données suivantes sont issues de nos observations terrain croisées avec l’analyse de l’âge du parc par arrondissement.
| Arrondissement | Profil dominant | Risque passoire thermique | Caractéristiques |
|---|---|---|---|
| 9e, 10e, 11e | Haussmannien / pré-1914 | Très élevé | Immeubles de rapport anciens, chauffage gaz individuel, simple vitrage fréquent |
| 18e, 19e, 20e | Mixte ancien / après-guerre | Élevé | Bâti hétérogène, barres des années 60-70, copropriétés vieillissantes |
| 5e, 6e, 7e | Haussmannien / ancien | Élevé | Immeubles prestigieux mais anciens, rénovation freinée par le patrimoine |
| 1er, 2e, 3e, 4e | Ancien / pré-haussmannien | Élevé | Bâti très ancien (XVIIe-XVIIIe), murs épais mais sans isolation, contraintes SPR fortes |
| 8e, 16e, 17e | Haussmannien / bourgeois | Modéré à élevé | Immeubles mieux entretenus, davantage de rénovations réalisées |
| 13e | Mixte / constructions récentes | Modéré | Quartiers neufs (Paris Rive Gauche), tours rénovées, meilleure performance moyenne |
| 15e | Après-guerre / récent | Modéré | Parc plus récent en moyenne, immeubles années 70-80 partiellement rénovés |
| 12e, 14e | Mixte | Modéré | Mélange d’ancien et de programmes post-2000 (Bercy, Rungis) |
Avertissement : ce tableau repose sur les observations terrain de Confia Diag et sur l’analyse croisée de l’âge du bâti par arrondissement. Il ne constitue pas une statistique officielle. Les niveaux de risque sont des estimations qualitatives.
Calendrier des interdictions de location : un impact massif à Paris
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores. À Paris, où le parc locatif représente une part considérable des résidences principales, l’impact est particulièrement lourd.
Les trois échéances réglementaires
- 1er janvier 2025 (en vigueur) : interdiction de signer un nouveau bail pour les logements classés G.
- 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E.
L’ampleur du problème à Paris
Avec 281 600 logements classés F ou G (Source : ONRE/SDES, janvier 2025) et un taux de logements locatifs parmi les plus élevés de France (environ 60 % du parc de résidences principales est en location à Paris), le nombre de logements locatifs directement concernés par les interdictions est considérable.
Estimation de l’impact sur le parc locatif parisien (Observations terrain Confia Diag, calcul basé sur le taux de location de 60 %) :
- Depuis janvier 2025 : on peut estimer qu’environ 50 000 à 70 000 logements locatifs classés G sont potentiellement concernés par l’interdiction de renouvellement de bail. Le volume exact dépend de la répartition G/F au sein des 281 600 passoires thermiques.
- En 2028 : l’ensemble des logements locatifs classés F viendront s’ajouter, portant le total cumulé à potentiellement 170 000 logements locatifs F+G ne pouvant plus être reloués.
- En 2034 : les logements classés E en location seront à leur tour concernés. L’étude INSEE de 2018 estimait à 567 000 le nombre de résidences principales classées E, F ou G à Paris, soit 54 % du parc (Source : INSEE, données 2018). Même en tenant compte des rénovations réalisées depuis, l’échéance 2034 représente un défi colossal pour la capitale.
Ces chiffres font de Paris la ville où l’impact des interdictions de location sera le plus fort en volume absolu en France. Pour tout bailleur parisien, il est impératif de connaître la classe énergétique exacte de son bien grâce à un diagnostic de performance énergétique à jour.
L’impact de la réforme DPE 2021 sur le parc parisien
La refonte de la méthode de calcul du DPE (1er juillet 2021), intégrant les émissions de GES en plus de la consommation d’énergie primaire, a particulièrement impacté Paris en pénalisant trois caractéristiques très répandues dans le parc : (Observations terrain Confia Diag)
- Le chauffage individuel au gaz : omniprésent dans les immeubles haussmanniens, il est fortement pénalisé par le volet carbone. De nombreux logements classés D ou E sous l’ancienne méthode sont passés en E ou F.
- Les petites surfaces : la correction du biais qui favorisait les petites surfaces a dégradé en moyenne d’une classe complète les studios et deux-pièces parisiens.
- L’absence d’isolation : la méthode 3CL-2021 modélise plus finement les déperditions des murs en pierre non isolés.
En revanche, les logements tout électrique ont bénéficié de la révision du facteur de conversion (de 2,58 à 2,3), et les immeubles raccordés au chauffage urbain (CPCU) ont vu leur bilan s’améliorer.
Coût du DPE à Paris : tarifs constatés en 2026
Le prix d’un DPE n’est pas réglementé et varie selon la surface, la complexité du bien et le prestataire. Voici les tarifs constatés à Paris en 2026 :
| Type de bien | Fourchette de prix TTC | Observations |
|---|---|---|
| Appartement (studio à T4) | 130 € à 200 € | Tarif courant pour un appartement parisien standard |
| Maison individuelle (rare à Paris) | 180 € à 280 € | Concerne essentiellement les maisons de ville et hôtels particuliers |
Tarifs observés par Confia Diag sur le marché parisien. Le prix final dépend de la surface, du nombre de lots et de la complexité du système de chauffage.
Nous recommandons de regrouper vos diagnostics dans un pack de diagnostics obligatoires (DPE + amiante + électricité + gaz + ERP + mesurage Carrez), ce qui permet de réduire significativement le coût global par rapport à des interventions séparées.
Aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires parisiens
Face à l’ampleur du défi (281 600 passoires thermiques), plusieurs dispositifs permettent de financer les travaux de rénovation énergétique :
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (rénovation globale, ANAH) : jusqu’à 63 000 € pour les ménages très modestes, avec obligation d’un gain de 2 classes DPE minimum.
- MaPrimeRénov’ Parcours par geste : aides par poste de travaux (isolation, chauffage, ventilation), de 300 € à 11 000 € selon les revenus.
- Éco-rénovons Paris : programme de la Ville de Paris accompagnant les copropriétés dans la rénovation globale, avec accompagnement technique gratuit et subventions complémentaires.
- Aides régionales Île-de-France : aides complémentaires pour les copropriétés et éco-chèques pour l’isolation et le remplacement de chaudières.
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € de travaux.
- CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’.
- TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de 2 ans.
La première étape reste de disposer d’un DPE valide et à jour, qui servira de base au dossier de financement. Pour une vente d’appartement à Paris, le DPE est obligatoire et conditionne la décote ou la valorisation du bien.
Rénover à Paris : contraintes spécifiques et leviers efficaces
Rénover un logement parisien pour améliorer son DPE présente des contraintes propres à la capitale. (Observations terrain Confia Diag)
- Isolation par l’intérieur uniquement : le statut de site patrimonial remarquable (SPR) interdit généralement l’isolation par l’extérieur sur les façades parisiennes. L’isolation thermique par l’intérieur (ITI) reste la seule option, au prix d’une réduction de surface habitable de 3 à 5 %.
- Remplacement des fenêtres encadré : le passage en double vitrage est soumis à déclaration préalable et aux prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (bois obligatoire, division des carreaux), ce qui augmente les coûts et les délais.
- Passage du gaz à l’électrique : le remplacement d’une chaudière gaz par un système électrique performant (pompe à chaleur, radiateurs haute performance) peut permettre un gain d’une à deux classes DPE. C’est souvent le geste au meilleur rapport coût/efficacité dans un appartement parisien.
Questions fréquentes sur le DPE à Paris
Pourquoi Paris a-t-elle autant de passoires thermiques par rapport au reste de la France ?
Paris concentre 25,3 % de résidences principales classées F ou G, contre 12,7 % au niveau national (Source : ONRE/SDES, janvier 2025). Trois facteurs expliquent cet écart : la prédominance du bâti haussmannien (murs en pierre non isolés), le chauffage individuel au gaz (pénalisé par la méthode DPE 2021) et les contraintes patrimoniales freinant les rénovations. Pour connaître la classe exacte de votre logement, demandez un devis pour un DPE à jour.
Mon appartement parisien est classé G : quelles sont mes options ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les leviers les plus efficaces à Paris : remplacement du chauffage gaz par un système électrique (gain d’une à deux classes), passage en double vitrage et isolation par l’intérieur. Les aides cumulées (MaPrimeRénov’ + CEE + Ville de Paris) peuvent couvrir 40 à 70 % du coût. La première étape reste un DPE à jour pour identifier les postes de déperdition. (Observations terrain Confia Diag)
Quelle est la durée de validité du DPE et les anciens DPE sont-ils encore valables ?
Un DPE est valable 10 ans à compter de sa date de réalisation. Toutefois, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Si votre DPE date d’avant cette réforme, il est impératif de le refaire selon la méthode 3CL-2021 en vigueur, que ce soit pour une vente, une location ou simplement pour connaître la classe réelle de votre bien. À Paris, où la méthode 2021 a souvent dégradé les résultats (notamment pour les logements chauffés au gaz), il est particulièrement important de disposer d’un DPE actualisé pour anticiper les échéances réglementaires.
Anticiper plutôt que subir : l’enjeu majeur pour les propriétaires parisiens
Avec 281 600 passoires thermiques (Source : ONRE/SDES, janvier 2025), un taux de 25,3 % — le double de la moyenne nationale — et des échéances réglementaires qui se rapprochent (interdiction des F en 2028, des E en 2034), Paris fait face au plus important chantier de rénovation énergétique de France en volume absolu.
Les propriétaires qui anticipent — en réalisant un DPE à jour, en identifiant les travaux prioritaires et en mobilisant les aides disponibles — protègent la valeur de leur patrimoine et évitent les situations de blocage. Les bailleurs qui attendent, en revanche, risquent de se retrouver dans l’impossibilité de louer leur bien, avec une décote significative à la revente.
Confia Diag accompagne les propriétaires, bailleurs et acquéreurs parisiens dans cette démarche. Nos diagnostiqueurs certifiés interviennent sur l’ensemble des arrondissements de Paris pour réaliser des DPE fiables et conformes à la réglementation en vigueur.
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Sources
- INSEE, Recensement de la population 2022 — Logements à Paris (75) : nombre total, résidences principales, secondaires, vacants.
https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=DEP-75 - ONRE/SDES, janvier 2025 — Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 : taux de passoires thermiques F+G par département et région.
https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-parc-de-logements-par-classe-de-performance-energetique-au-1er-janvier-2025 - INSEE, étude 2022 (données 2018) — Estimation du nombre de résidences principales classées F+G et E+F+G à Paris.
https://www.insee.fr/fr/statistiques/6458354 - Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 — Loi Climat et Résilience, articles relatifs aux interdictions de location des passoires thermiques (calendrier G/F/E).
- Observations terrain Confia Diag — Données issues des diagnostics réalisés par nos techniciens certifiés à Paris, 2023-2026. Ces observations ne constituent pas des statistiques officielles.
Article rédigé par Confia Diag — Mai 2026. Les données officielles sont sourcées individuellement dans le texte. Les observations terrain et estimations sont clairement identifiées comme telles. Reproduction autorisée avec mention de la source.