Interdictions de location et gel du marché : ce qui change en 2025-2028 pour les classes F et G

Un pavillon classé G à Savigny-sur-Orge, estimé 320 000 € en 2021, s’est vendu 258 000 € début 2026. Soit 62 000 € de moins — et ce n’est pas un cas isolé. En Essonne, la décote des passoires thermiques s’accélère sous l’effet conjugué du calendrier réglementaire et du durcissement des conditions de crédit.

Calendrier réglementaire — classes G interdites depuis janvier 2025, classes F en 2028

La loi Climat et Résilience a posé un calendrier clair. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme indécents : interdiction de signer un nouveau bail, et obligation de mise en conformité pour les baux en cours lors du renouvellement. Les classes F suivront en 2028, les classes E en 2034.

Pour un propriétaire bailleur en Essonne, le signal est net : un bien classé G ne génère plus de revenus locatifs légaux. Et un bien classé F a moins de trois ans devant lui.

Conséquence directe sur le marché de la revente en Essonne

Les acquéreurs le savent. Un logement étiqueté F ou G signifie travaux obligatoires avant toute mise en location — et négociation agressive à l’achat. Résultat : les passoires énergétiques restent plus longtemps en vente (90 jours en moyenne contre 45 pour un bien classé D, selon les données des agences du secteur) et se vendent systématiquement sous le prix du marché.

Combien perd réellement une maison classée F ou G en Essonne — chiffres ville par ville

Les études de l’ADEME sur la « valeur verte » des logements chiffrent la décote moyenne entre 15 et 20 % pour les classes F et G en Île-de-France. Sur le terrain essonnien, les écarts varient selon les communes et le type de bien.

Évry-Courcouronnes : décote constatée sur les pavillons et appartements

À Évry-Courcouronnes, le prix médian d’un appartement se situe autour de 2 400 €/m². Un bien classé D se négocie dans cette fourchette. Un appartement comparable classé G descend à 1 950-2 050 €/m², soit une perte de valeur DPE G à Évry de l’ordre de 15 à 18 %. Sur un T3 de 65 m², cela représente 25 000 à 30 000 € de manque à gagner.

Savigny-sur-Orge : un marché pavillonnaire fortement exposé

Savigny concentre un parc ancien de pavillons construits entre 1950 et 1975 — isolation sommaire, simple vitrage résiduel, chaudière fioul. Ce profil type de passoire énergétique à Savigny-sur-Orge subit une décote de 17 à 22 %. Un pavillon de 90 m² estimé 350 000 € en classe D se retrouve affiché à 280 000-290 000 € en classe G — quand il trouve preneur.

Yerres : écart de prix entre classe D et classe G sur des biens comparables

Yerres, avec son marché plus tendu et des prix moyens plus élevés (autour de 3 200 €/m² pour les pavillons), amplifie l’écart en valeur absolue. La décote DPE à Yerres en 2026 atteint 15 à 19 % sur les maisons classées G. Sur un pavillon de 100 m², l’écart dépasse 50 000 €.

Commune	Prix moyen classe D (maison 90 m²)	Prix moyen classe G	Décote estimée
Évry-Courcouronnes	280 000 €	230 000 – 240 000 €	15 – 18 %
Savigny-sur-Orge	350 000 €	280 000 – 290 000 €	17 – 22 %
Yerres	380 000 €	310 000 – 325 000 €	15 – 19 %

Fourchettes indicatives basées sur les transactions récentes et les données de valeur verte ADEME. Les écarts varient selon l’état général du bien, sa surface et son exposition.

Pourquoi la décote dépasse le simple coût des travaux

L’effet psychologique sur les acheteurs et la négociation

Un budget travaux rénovation classe D pour un pavillon de 90 m² tourne autour de 30 000 à 50 000 € (détail plus bas). Pourtant, la décote constatée dépasse souvent cette enveloppe. Pourquoi ? Parce que l’acheteur ne raisonne pas en coût réel de travaux. Il raisonne en risque perçu : délais de chantier, mauvaises surprises, contrainte de vivre dans un logement en travaux. Chaque étiquette F ou G déclenche une négociation plus dure, souvent 5 à 10 % au-delà du coût objectif de la rénovation.

Accès au crédit et « valeur verte » : le rôle des banques et des notaires

Depuis 2023, plusieurs établissements bancaires intègrent le DPE dans l’évaluation du bien. Un logement classé G peut se voir appliquer une décote dans l’estimation bancaire, réduisant le montant du prêt accordé. Les notaires, de leur côté, signalent systématiquement le classement aux acquéreurs et mentionnent les obligations de travaux. Le prix d’une maison classée F ou G en Essonne reflète désormais cette double pression : marché et financement.

Budget travaux pour passer de F/G à D — postes, fourchettes et retour sur investissement

Remonter de G à D ne signifie pas tout refaire. Il s’agit de traiter les postes qui pèsent le plus sur la consommation énergétique, dans le bon ordre.

Isolation (combles, murs, planchers) — coûts moyens en Île-de-France

• Combles perdus : 20 à 35 €/m² — le poste au meilleur rapport coût/gain énergétique
• Isolation des murs par l’intérieur : 60 à 90 €/m² de surface de mur
• Isolation des murs par l’extérieur (ITE) : 120 à 180 €/m² — plus performante, mais plus coûteuse
• Plancher bas : 30 à 50 €/m² si le vide sanitaire est accessible

Remplacement du système de chauffage

Passer d’une chaudière fioul ou d’un convecteur électrique à une pompe à chaleur air-eau coûte entre 10 000 et 16 000 € pose comprise. Un poêle à granulés en complément : 4 000 à 7 000 €. Le gain sur l’étiquette est souvent décisif pour franchir le seuil de la classe D.

Ventilation et menuiseries : les postes souvent sous-estimés

Une VMC double flux (3 500 à 6 000 €) et le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage (500 à 900 € par fenêtre) complètent l’enveloppe. Ces postes sont fréquemment oubliés dans les estimations rapides — et leur absence peut bloquer le passage en classe D.

Enveloppe globale réaliste pour un pavillon type 90 m² en Essonne

Pour un pavillon des années 1960-1970, comptez une enveloppe de 30 000 à 55 000 € HT pour atteindre la classe D, selon l’état initial et les choix techniques. Rapporté à la décote évitée (40 000 à 70 000 € selon la commune), le retour sur investissement est positif — sans compter la baisse des charges énergétiques.

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Aides financières mobilisables en 2026 : MaPrimeRénov’, CEE et aides locales

MaPrimeRénov’ Parcours accompagné — montants et conditions

Le Parcours accompagné de MaPrimeRénov’ finance les rénovations globales avec un gain d’au moins deux classes. Pour un passage de G à D, les aides couvrent jusqu’à 63 000 € pour les ménages très modestes (plafond travaux de 70 000 € HT, prise en charge à 90 %). Les ménages aux revenus intermédiaires obtiennent entre 30 et 60 % de prise en charge selon le gain énergétique atteint.

Cumul CEE + aides de l’Agglomération Grand Paris Sud et du Département 91

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) sont cumulables avec MaPrimeRénov’. Comptez 2 000 à 5 000 € supplémentaires selon les travaux. L’Agglomération Grand Paris Sud (dont Évry-Courcouronnes) propose un accompagnement via son guichet France Rénov’ local. Le Département de l’Essonne complète avec des aides ponctuelles pour les copropriétés et les ménages modestes. Reste à charge réel après cumul : souvent moins de 10 000 € pour les profils les plus aidés.

DPE et audit énergétique : les deux diagnostics à réaliser avant de vendre ou de rénover

DPE obligatoire pour toute vente — ce qu’il révèle sur la décote

Le DPE est obligatoire pour toute mise en vente ou en location, conformément aux obligations légales du vendeur. Au-delà de la conformité, il détermine directement la perception de valeur par l’acheteur. Un DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié vous donne aussi une photographie précise des points faibles du bâti — et donc des leviers de rénovation les plus rentables.

Audit énergétique réglementaire : quand est-il exigé et que contient-il ?

Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de tout logement classé F ou G (et E à partir de 2025). Cet audit va plus loin que le DPE : il propose deux scénarios de travaux chiffrés pour atteindre au minimum la classe C, avec un phasage et une estimation des coûts. C’est l’outil qui vous permet de présenter à l’acheteur un projet de rénovation crédible — ou de piloter vos propres travaux avant la vente.

FAQ — Passoires thermiques et décote en Essonne

Quelle est la décote moyenne d’une maison classée G par rapport à une classe D en Essonne ?

Entre 15 et 22 % selon la commune et le type de bien, d’après les données de valeur verte de l’ADEME et les transactions observées. À Savigny-sur-Orge, l’écart peut atteindre 60 000 à 70 000 € sur un pavillon de 90 m². À Évry-Courcouronnes, la décote tourne autour de 25 000 à 30 000 € sur un appartement T3.

Est-il plus rentable de rénover avant de vendre ou de baisser le prix de vente ?

Dans la majorité des cas, rénover avant la vente est plus rentable. Le coût des travaux pour atteindre la classe D (30 000 à 55 000 €) est inférieur à la décote subie (40 000 à 70 000 €). Avec les aides MaPrimeRénov’ et CEE, le reste à charge peut descendre sous 15 000 €. La rénovation supprime aussi le frein psychologique des acheteurs et accélère la vente.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre une maison classée F en 2026 ?

Oui. Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente de tout logement classé F ou G en monopropriété (maison individuelle ou immeuble détenu par un seul propriétaire). Il doit être réalisé par un professionnel certifié et remis à l’acquéreur dès la première visite.

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