ERP — État des Risques et Pollutions
Obligatoire pour toute vente ou location. Informez l’acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques et de pollution des sols.
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Qu’est-ce que l’ERP exactement ?
L’État des Risques et Pollutions est un formulaire officiel (modèle Cerfa) qui recense l’ensemble des risques identifiés sur la parcelle cadastrale où se situe un bien immobilier. Ce document s’appuie sur les informations contenues dans les plans de prévention des risques (PPR) approuvés ou prescrits par le préfet, ainsi que sur le zonage sismique et le potentiel radon de la commune.
L’ERP a connu plusieurs évolutions réglementaires au fil des années. Initialement appelé ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), il est devenu ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols) en janvier 2018, avant de prendre sa dénomination actuelle d’ERP en août 2018.
Concrètement, l’ERP informe sur la situation du bien par rapport aux éléments suivants :
- Les risques naturels : inondations, mouvements de terrain, sécheresse-réhydratation des sols argileux, séismes, feux de forêt
- Les risques miniers : cavités souterraines, affaissements liés à d’anciennes exploitations minières
- Les risques technologiques : proximité de sites industriels classés Seveso, canalisations de transport de matières dangereuses
- Le potentiel radon : exposition au radon, gaz radioactif naturel présent dans certains sols
- Les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS) : terrains où la pollution du sol est connue et nécessite une vigilance particulière
- Le recul du trait de côte : zones concernées par l’érosion côtière
En Île-de-France, la quasi-totalité des communes sont concernées par au moins un plan de prévention des risques (notamment le risque inondation lié à la Seine et à ses affluents, ou le retrait-gonflement des argiles). Il est donc très rare qu’un bien francilien échappe à l’obligation d’ERP.
Quand l’ERP est-il obligatoire ?
L’ERP est obligatoire dans deux situations principales :
🏠 En cas de vente
Tout vendeur d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, une zone de sismicité ou une zone à potentiel radon doit fournir un ERP à l’acquéreur. Le document doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.
📝 En cas de location
Le bailleur doit remettre un ERP au locataire lors de la signature du bail. Cette obligation s’applique à toute nouvelle location, renouvellement de bail ou cession de bail.
Durée de validité de l’ERP
Il est important de noter que la validité de 6 mois est calculée à la date de signature de la promesse de vente, du compromis ou du bail, et non à la date de l’acte authentique.
Consultez notre page validité des diagnostics immobiliers pour retrouver toutes les durées de validité.
Quels risques sont couverts en Île-de-France ?
L’Île-de-France est concernée par de nombreux risques qui rendent l’ERP particulièrement important dans cette région :
🌊 Risque d’inondation
La région est traversée par la Seine, la Marne, l’Oise et de nombreux affluents. Le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) couvre une grande partie des communes riveraines. La crue centennale de 1910 reste la référence.
🌩 Retrait-gonflement des argiles
Ce phénomène touche une large partie de l’Île-de-France, provoquant des fissures sur les bâtiments. Depuis 2020, l’exposition à ce risque doit être mentionnée dans l’ERP.
🏭 Risques technologiques
La présence de sites industriels classés Seveso (raffineries, dépôts pétroliers, usines chimiques) dans certaines zones génère des Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT).
🚰 Cavités souterraines et pollution des sols
L’Île-de-France compte de nombreuses anciennes carrières pouvant provoquer des effondrements. L’héritage industriel a laissé des sols pollués identifiés par les SIS.
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De l’ERNMT à l’ESRIS puis à l’ERP : quelles différences ?
L’évolution réglementaire a progressivement élargi le champ du diagnostic :
ERNMT (jusqu’en 2017)
Couvrait uniquement les risques naturels, miniers et technologiques. Basé sur les plans de prévention des risques et le zonage sismique.
ESRIS (janvier à août 2018)
Ajout de l’information sur les sols pollués (SIS) et le radon. Le formulaire a été revu pour intégrer ces nouvelles rubriques.
ERP (depuis août 2018)
Dénomination simplifiée avec le périmètre élargi de l’ESRIS. Ajout du recul du trait de côte et renforcement de l’information sur le retrait-gonflement des argiles.
Peut-on faire l’ERP soi-même ?
Oui, contrairement à la plupart des diagnostics immobiliers, l’ERP peut théoriquement être réalisé par le propriétaire lui-même. Le formulaire officiel est disponible en ligne et les informations nécessaires sont accessibles sur le site Géorisques (georisques.gouv.fr).
Cependant, la réalisation d’un ERP par soi-même présente plusieurs écueils :
- Le risque d’erreur dans l’identification de la parcelle cadastrale ou la lecture des plans de zonage
- La difficulté à interpréter certaines informations techniques (zonage sismique, potentiel radon)
- L’omission de certains arrêtés préfectoraux récents non encore intégrés dans Géorisques
- La responsabilité juridique du propriétaire en cas d’ERP incomplet ou erroné
L’outil Géorisques : utile mais insuffisant
Le site Géorisques est une ressource précieuse qui permet de consulter gratuitement les risques associés à une adresse. On y trouve les plans de prévention des risques, le zonage sismique, le potentiel radon, les SIS et bien d’autres informations. Néanmoins, cet outil ne génère pas directement un ERP conforme au formulaire officiel. Il faut croiser les données de Géorisques avec les arrêtés préfectoraux en vigueur, ce qui demande une expertise que seul un professionnel maîtrise parfaitement.
Tarif de l’ERP
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Nos diagnostiqueurs certifiés Technicert et assurés en RC Pro vérifient chaque ERP avec rigueur, en croisant les données Géorisques avec les derniers arrêtés préfectoraux. Vous avez ainsi la certitude de fournir un document exact et à jour à votre acquéreur ou locataire.
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Questions fréquentes
L’ERP est-il obligatoire pour tous les biens en Île-de-France ?
Oui, dans la pratique, la quasi-totalité des communes franciliennes sont couvertes par au moins un plan de prévention des risques (inondation, retrait-gonflement des argiles, etc.). Il est donc extrêmement rare qu’un bien situé en Île-de-France échappe à l’obligation d’ERP. Que vous vendiez ou louiez un appartement, une maison ou un terrain, vous devez fournir un ERP à jour.
Que se passe-t-il si je ne fournis pas d’ERP lors d’une vente ?
L’absence d’ERP ou la remise d’un ERP incomplet peut avoir des conséquences juridiques importantes. L’acquéreur peut demander la résolution de la vente (annulation) ou une diminution du prix de vente devant le tribunal. Le vendeur s’expose également à des dommages et intérêts si l’acquéreur subit un préjudice lié à un risque non signalé.
L’ERP remplace-t-il le diagnostic amiante ou le DPE ?
Non, l’ERP est un document distinct qui porte uniquement sur les risques naturels, miniers, technologiques et la pollution des sols. Il ne remplace aucun des autres diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc.). L’ensemble de ces documents constitue le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Mon ERP de 5 mois est-il encore valable ?
Oui, l’ERP est valable 6 mois à compter de sa date de réalisation. Un ERP de 5 mois est donc encore valable, à condition qu’aucun nouvel arrêté préfectoral n’ait été publié entre-temps. Si un nouveau plan de prévention des risques a été approuvé ou prescrit depuis la date de votre ERP, il est recommandé de le refaire.
Le locataire peut-il exiger un ERP à jour en cours de bail ?
L’ERP doit être fourni au moment de la signature du bail. En cours de bail, le locataire ne peut pas exiger un nouvel ERP. En revanche, lors du renouvellement du bail, un nouvel ERP doit être établi s’il a plus de 6 mois ou si les conditions ont changé (nouvel arrêté préfectoral, par exemple).
Quelle différence entre l’ERP et l’étude de sol ?
L’ERP est un document informatif basé sur les données préfectorales : il indique si le bien est situé dans une zone à risque. L’étude de sol (étude géotechnique) est une analyse physique du terrain qui détermine les caractéristiques mécaniques du sol et les fondations adaptées. L’étude de sol est obligatoire pour les constructions neuves en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles.
Réglementation et textes officiels
L’ERP est encadré par une réglementation en constante évolution. Voici les principales ressources :
🎓 Ressources officielles
- Géorisques — Portail officiel des risques naturels et technologiques
- Service-public.gouv.fr — Diagnostics immobiliers : obligations du propriétaire
⚖ Textes réglementaires
- Articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l’environnement — Obligations relatives à l’ERP
- Arrêté du 9 août 2018 — Formulaire et contenu de l’ERP
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