Mesurage Loi Carrez
Obligatoire pour la vente de tout lot en copropriété. Mesurez précisément la superficie privative de votre bien.
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TTC
Qu’est-ce que le mesurage loi Carrez ?
Le mesurage loi Carrez consiste à calculer la surface privative d’un lot de copropriété. Cette surface correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Concrètement, il s’agit de mesurer avec exactitude la surface dont l’acquéreur disposera réellement dans son logement. Cette mesure est exprimée en mètres carrés et doit obligatoirement figurer dans l’acte de vente ainsi que dans la promesse de vente ou le compromis.
Le mesurage loi Carrez a été instauré pour protéger les acquéreurs de lots de copropriété contre les écarts entre la surface annoncée et la surface réelle. Avant cette loi, il n’était pas rare de constater des différences significatives, parfois au détriment de l’acheteur.
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans un délai d’un an. Seul un mesurage réalisé par un professionnel qualifié vous protège juridiquement.
Quand le mesurage Carrez est-il obligatoire ?
Le mesurage loi Carrez est obligatoire uniquement lors de la vente d’un lot de copropriété. Retrouvez les détails sur service-public.gouv.fr.
🏠 Biens concernés
- Appartements en copropriété
- Maisons en copropriété horizontale
- Locaux commerciaux en copropriété
- Locaux professionnels en copropriété
❌ Biens non concernés
- Maison individuelle hors copropriété
- Terrain à bâtir
- Lot de copropriété de moins de 8 m²
- Location (c’est la loi Boutin qui s’applique)
Le seuil des 8 m² : une exception importante
La loi prévoit que les lots de copropriété dont la surface est inférieure à 8 m² ne sont pas soumis à l’obligation de mesurage Carrez. Cette exclusion concerne principalement les caves, parkings, et certaines chambres de service de très petite taille. Toutefois, si le lot fait partie d’un ensemble plus grand (un appartement comprenant une cave attenante, par exemple), la surface totale du lot principal reste soumise à l’obligation de mesurage.
Durée de validité du mesurage Carrez
Si vous avez abattu une cloison, aménagé des combles, fermé un balcon ou créé une mezzanine, un nouveau mesurage sera nécessaire avant la vente.
Nous recommandons néanmoins de faire réaliser un nouveau mesurage si votre certificat date de plusieurs années, notamment si vous avez un doute sur d’éventuelles modifications même mineures du bien.
Consultez notre page validité des diagnostics immobiliers pour retrouver toutes les durées de validité.
Que mesure-t-on exactement ? Les règles de calcul
Le mesurage loi Carrez obéit à des règles strictes. Pour être comptabilisée, une surface doit répondre à plusieurs critères :
✅ Surfaces prises en compte
- Pièces principales (séjour, chambres, bureau)
- Cuisine
- Salle de bains et sanitaires
- Couloirs et dégagements
- Rangements et placards au sol (hauteur > 1,80 m)
- Vérandas closes et couvertes (hauteur > 1,80 m)
- Combles aménagés (hauteur > 1,80 m)
- Mezzanines fixes et en dur (hauteur > 1,80 m)
❌ Surfaces exclues
- Surfaces dont la hauteur sous plafond < 1,80 m
- Caves
- Garages et places de stationnement
- Balcons, terrasses et loggias
- Greniers non aménagés
- Jardins, même privatifs
- Parties communes
Cas particulier des mezzanines
Une mezzanine est prise en compte dans le mesurage Carrez si elle est fixe, construite en dur et dispose d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Les mezzanines amovibles, les estrades ou les lits superposés ne sont pas comptabilisés.
Cas particulier des vérandas
Une véranda est incluse dans le mesurage Carrez si elle est close et couverte, c’est-à-dire qu’elle dispose de murs, d’un toit et d’ouvertures fermées. La hauteur sous plafond doit également être supérieure à 1,80 m.
Cas particulier des combles
Les combles aménagés sont inclus dans le mesurage Carrez pour toute la partie dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Les combles perdus (non aménagés, non accessibles) sont exclus.
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Conséquences d’une erreur de mesurage supérieure à 5 %
La loi prévoit un mécanisme de protection de l’acquéreur en cas d’erreur significative. Si la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente.
Concrètement :
- L’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour agir
- La réduction du prix est calculée proportionnellement à la surface manquante
- Si l’acte de vente ne mentionne pas la surface Carrez, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans un délai d’un mois
En revanche, si la surface réelle est supérieure à la surface mentionnée, le vendeur ne peut pas demander de supplément de prix. La protection joue uniquement en faveur de l’acquéreur.
Ces conséquences financières potentiellement lourdes soulignent l’importance de faire appel à un professionnel qualifié et assuré pour réaliser votre mesurage Carrez. Chez Confia Diag, notre assurance RC Pro vous protège en cas de litige.
Différence entre Carrez, Boutin et SHAB
Il existe plusieurs notions de surface dans l’immobilier français, et il est facile de les confondre :
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin | SHAB |
|---|---|---|---|
| Contexte | Vente en copropriété | Location | Permis de construire |
| Notion mesurée | Surface privative | Surface habitable | Surface habitable de référence |
| Vérandas closes | Incluses | Exclues | Exclues |
| Combles aménagés | Inclus (h > 1,80 m) | Inclus (h > 1,80 m) | Inclus (h > 1,80 m) |
| Validité | Illimitée (sauf travaux) | Illimitée (sauf travaux) | — |
En résumé : pour une vente en copropriété, c’est la surface Carrez qui s’impose. Pour une location, c’est la surface Boutin. Les deux mesurages peuvent être réalisés simultanément pour optimiser vos coûts.
Tarifs du mesurage loi Carrez
| Type de bien | Surface | Tarif TTC |
|---|---|---|
| Appartement | Jusqu’à 30 m² | 110 € |
| Appartement | 31 à 75 m² | 150 € |
| Appartement | 76 à 120 m² | 180 € |
| Appartement | 121 à 160 m² | 200 € |
| Maison | À partir de | 160 € |
Déroulement de l’intervention
Prise de rendez-vous
Contactez-nous au 06 99 21 33 34 ou via notre formulaire en ligne. Créneau adapté à vos disponibilités.
Préparation
Nous consultons les documents disponibles (plans, acte de propriété, diagnostics antérieurs) pour préparer le mesurage.
Mesurage sur site
Le technicien certifié mesure méthodiquement chaque pièce du lot. Mesure au laser, vérification des hauteurs sous plafond, déduction des surfaces exclues. Durée : 30 min à 1h selon le bien.
Rapport sous 24h
Certificat de mesurage détaillé par email : surface privative totale, détail pièce par pièce, plan avec cotations. Conforme à la réglementation en vigueur.
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Questions fréquentes
Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour vendre une maison individuelle ?
Non, le mesurage loi Carrez n’est obligatoire que pour la vente de lots de copropriété. Si votre maison n’est pas en copropriété, vous n’êtes pas tenu de fournir un mesurage Carrez. Cependant, il est vivement recommandé de mentionner la surface habitable dans l’annonce et l’acte de vente pour des raisons de transparence.
Peut-on réaliser soi-même le mesurage Carrez ?
Oui, la loi autorise le propriétaire à réaliser lui-même le mesurage. Cependant, cette pratique est fortement déconseillée. En cas d’erreur supérieure à 5 %, vous serez personnellement responsable et devrez indemniser l’acquéreur. En faisant appel à un professionnel certifié et assuré comme Confia Diag, c’est l’assurance du diagnostiqueur qui prend en charge les éventuelles erreurs.
Quelle est la différence entre surface Carrez et surface habitable ?
La surface Carrez (surface privative) et la surface habitable (loi Boutin) ont des modes de calcul différents. La surface Carrez inclut certains espaces que la surface habitable exclut, comme les vérandas et certains combles aménagés. En général, la surface Carrez est légèrement supérieure à la surface habitable. La Carrez s’applique à la vente en copropriété, la Boutin à la location.
Faut-il refaire le mesurage Carrez après des travaux ?
Oui, si les travaux ont modifié la surface du lot (abattement de cloison, aménagement de combles, fermeture d’une véranda, création d’une mezzanine, etc.), un nouveau mesurage doit être réalisé avant la vente. Si les travaux n’ont pas impacté la surface (remplacement de revêtements, peinture, rénovation de salle de bains), le mesurage existant reste valable.
Le mesurage Carrez concerne-t-il les parkings et les caves ?
Les caves et les parkings sont exclus du calcul de la surface Carrez. Cependant, si un lot de copropriété est constitué uniquement d’un parking ou d’une cave et que sa surface est inférieure à 8 m², le mesurage n’est même pas obligatoire. Si la cave ou le parking dépasse 8 m², le mesurage est obligatoire mais la surface n’est pas intégrée à celle du lot principal.
Combien de temps dure l’intervention pour un mesurage Carrez ?
La durée d’intervention dépend de la taille et de la complexité du bien. Pour un appartement standard (2 à 4 pièces), comptez entre 30 minutes et 1 heure. Pour un bien plus grand ou présentant des particularités (combles, mezzanines, formes irrégulières), l’intervention peut durer un peu plus longtemps. Le rapport est généralement délivré sous 24 à 48 heures.
Réglementation et textes officiels
Le mesurage loi Carrez est encadré par une réglementation précise. Voici les principaux textes de référence :
⚖ Textes législatifs et réglementaires
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 — Loi Carrez relative à la superficie des lots de copropriété
- Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 — Décret d’application de la loi Carrez
🎓 Ressources officielles
- Service-public.gouv.fr — Diagnostics immobiliers : obligations du propriétaire
- Légifrance — Texte complet de la loi Carrez
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